Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, với bảng giá đất điều chỉnh đang lấy ý kiến, đất nông nghiệp sẽ tăng bình quân 11 – 14 lần, đất ở tăng 4 – 5 lần, giúp kéo giảm chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng.
Cụ thể, bảng giá này tăng thêm 557 tuyến đường so với bảng giá được thực hiện theo Quyết định 02 ban hành năm 2020 (4.008 tuyến). Theo đó, giá tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5 – 10 lần, một số nơi thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15 – 50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần).
Một phần huyện Củ Chi.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng nếu tính cả hệ số K, so với Quyết định 02 của thành phố ban hành năm 2020, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và tiệm cận với thị trường khi được tính toán bằng khoảng 70%.
Trong khi đó, theo Sở Tài nguyên và Môi trường, đất nông nghiệp ở TP.HCM theo bảng giá điều chỉnh tăng cao hơn nhiều. Theo Quyết định 02, tùy vị trí, mỗi m2 đất nông nghiệp ở các quận huyện có giá thấp nhất 86.400 đồng đến 300.000 đồng thì giờ đây tăng vài triệu đồng mỗi m2. Mức độ tăng bình quân từ 11 – 14 lần.
Cụ thể, tại TP. Thủ Đức, mỗi m2 giá đất nông nghiệp theo bảng điều chỉnh tăng từ 4,5 – 6,7 triệu đồng, mức độ tăng 20,3 – 30,6 lần. 8 quận còn lại gồm 12, 7, 8, Bình Tân, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, mỗi m2 đất nông nghiệp theo bảng giá mới từ 5,5 – 9,9 triệu, mức độ tăng 33 – 35 lần.
Trong khi đó, huyện Cần Giờ, mỗi m2 đất nông nghiệp được điều chỉnh từ 380.000 đồng đến 2 triệu đồng, tăng 3,6 – 11,9 lần. Huyện Nhà Bè, mỗi m2 đất nông nghiệp có giá mới sẽ là 1,5 – 3,6 triệu đồng, tăng 11,3 – 15,7 lần. Tại huyện Củ Chi, mỗi m2 đất nông nghiệp có giá điều chỉnh thành 850.000 đồng đến 2,88 triệu đồng, mức độ tăng 6,4 – 12,5 lần. Mức giá này ở huyện Hóc Môn là 1,5 – 3,6 triệu đồng, tức tăng 11,3 – 15,7 lần. Tại huyện Bình Chánh, mỗi m2 đất nông nghiệp sẽ được điều chỉnh lên 1,4 – 3,6 triệu đồng, tức tăng 10,5 – 15,7 lần.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, khi sở hữu đất nông nghiệp và muốn chuyển mục đích sang đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất là khoảng chênh lệch giữa giá đất của mục đích sử dụng đất sau (đất ở) trừ đi giá đất của mục đích sử dụng đất trước (đất nông nghiệp). Với bảng giá đất điều chỉnh, giá đất nông nghiệp có tỷ lệ tăng bình quân cao hơn (11 – 14 lần) so với tỷ lệ tăng giá của đất ở (4 – 5 lần), do đó, số tiền người dân phải nộp sẽ giảm dần.
Thống kê đất đai năm 2023 của TP.HCM cho thấy, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được phân thành ba nhóm. Trong đó, 9 quận, huyện và TP.Thủ Đức có tổng diện tích đất nông nghiệp gần 110.091 ha. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP.Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.
7 quận có đất nông nghiệp nhưng không bị ảnh hưởng do thuộc ranh dự án gồm quận 6, 7, 8, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình. 6 quận khác cũng không chịu tác động là quận 1, 3, 4, 5, 10 và Phú Nhuận, do tại đây không còn diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn.
TP.HCM cũng đã lập Hội đồng thẩm định để đánh giá, xem xét bảng giá đất điều chỉnh trước khi được UBND thành phố có quyết định áp dụng. Bảng giá này nếu được thông qua sẽ sử dụng đến 31/12/2025. Nhưng cuối năm nay, thành phố vẫn đánh giá lại để phù hợp tình hình kinh tế.
Từ đầu 2026, TP.HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hàng năm chung theo Luật Đất đai 2024. Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026 sẽ theo quy trình khác và bắt buộc phải được HĐND TP.HCM thông qua.
Nguyễn Nam
